무인공유창고(셀프스토리지) 투자의 방정식(장점과 단점)

**무인공유창고(셀프스토리지)**는 고객에게 보관 공간을 대여하고, 그 이용 요금으로 수익을 창출하는 부동산 활용 방법입니다. 아래에서는 무인공유창고(셀프스토리지) 투자의 장점과 단점을 설명하겠습니다.

1. 무인공유창고(셀프스토리지) 투자란?

무인공유창고(셀프스토리지) 투자는 보관 유닛을 설치하고 대여함으로써 이용자로부터 임대 수익을 얻는 부동산 투자 방법 중 하나입니다. 무인공유창고는 크게 실내형과 야외형으로 나누어집니다. 실내형은 창고 또는 근린 상가 건물에 다양한 크기의 보관 유닛을 설치하여 운영하며, 야외형은 대지에 설치된 이사짐 보관 창고인 컨테이너 형태입니다. 현재 한국에서 실내형과 야외형 사업을 최초로 시행하는 업체는 알파박스입니다. 알파박스의 무인공유창고(셀프스토리지)는 계약 시 특정 물품이 아닌 보관 공간 전체를 대여하는 방식으로, 법적으로 민법상의 임대차 계약이 성립됩니다. 이처럼 무인공유창고는 두 가지 형태로 나눌 수 있으며, 투자에 대한 미래 전망과 중요한 장단점, 그리고 운영 방식을 소개하겠습니다.

2. 무인공유창고(셀프스토리지)의 미래

알파박스는 2015년 첫 무인공유창고를 오픈한 이후 10여 년간 지속적으로 성장하고 있습니다. 무인공유창고에 대한 수요와 필요성이 증가하고 있으며, 시장 규모는 앞으로도 확대될 것으로 예상됩니다. 한국은 도시화가 진행되고 있으며, 대부분의 주거 형태가 아파트, 빌라, 오피스텔 등 집합 건물의 형태를 취하고 있습니다. 특히, 사계절이 뚜렷한 한국에서는 냉난방의 효율성, 보안 안정성, 그리고 대도시의 토지 가격 상승으로 인해 단독 주택 소유가 어려워 많은 세대들이 보관 공간에 대한 부족을 느끼고 있습니다. 특히 1인 가구의 증가와 함께, 이들은 일반적으로 10평 이하의 원룸이나 오피스텔, 고시원에서 생활하고 있습니다. 그러나 늘어나는 다양한 취미 생활과 계절에 따라 필요로 하는 의복이 다르기 때문에, 보관 공간의 필요성이 계속해서 증가하고 있습니다.

3. 무인공유창고(셀프스토리지)의 장점

무인공유창고 투자에는 여러 장점이 있지만, 여기에 세 가지를 요약해 보겠습니다.

• 초기 투자 비용과 운영 관리 비용이 적음: 아파트, 오피스텔, 원룸 등 주거용 부동산에 비해 초기 투자 비용이 낮고, 월 유지 관리 비용이 적습니다. 예를 들어, 2016~2017년에 오픈한 저의 3개 지점은 8년이 지난 현재까지도 운영되고 있으며, 수리 내역도 매우 간단합니다. 무인 운영 방식 덕분에 한 명의 직원이 여러 지점을 관리할 수 있습니다.

• 고객과의 트러블이 적음: 무인공유창고는 비거주 임대 사업으로, 고객과의 트러블이 발생할 가능성이 적습니다. 전기나 물 관련 문제가 발생하기 어려워 고객과의 마찰이 적습니다.

• 안정적인 수익: 초기 12~24개월 동안 운영을 통해 고객을 확보하면, 장기적인 수익이 안정적으로 유지되는 장점이 있습니다. 더불어, 무인공유창고는 임대수익에 대한 하락 리스크가 적습니다.

4. 무인공유창고(셀프스토리지)의 단점

무인공유창고 투자는 수익의 안정성이 있지만, 투자나 창업 시 충분한 준비 없이 접근하면 일반적인 창업처럼 실패할 수 있습니다. 여기에는 3가지 단점이 있습니다.

• 건축법상 용도 제한: 무인공유창고는 한국에서 법적 인증을 받지 못한 사업중 하나입니다. 따라서 법률적 문제로 인해 많은 무인공유창고 업체들이 어려움을 겪고 있습니다. 다행히 "규제 샌드박스" 실증 특례 덕분에 한시적으로 운영이 가능하나, 모든 업체가 이를 지정받은 것은 아닙니다. 따라서 투자자들은 반드시 근린생활시설이나 창고시설에서 운영하는 것이 법적 위험을 줄일 수 있습니다.

• 경쟁사와의 차별화 어려움: 아파트나 오피스텔의 임대업은 신축이나 인테리어에 따라 차별화할 수 있지만, 무인공유창고는 비거주용 임대 사업으로서 차별화하기가 어렵습니다. 이를 극복하기 위해서는 운영 비용을 낮추고, 마케팅 전략을 강화해야 합니다.

• 수익성이 낮을 수 있음: 무인공유창고의 임대료 설정은 경쟁사와의 비교를 통해 결정되기 때문에, 적절한 수익을 내려면 다양한 요인(경쟁자, 관리 비용, 고객 이용률 등)을 고려해야 합니다.

5. 무인공유창고(셀프스토리지) 투자 및 경영 방법

한국에서 무인공유창고 산업이 본격적으로 시작된 지 10년이 지나고 있지만, 시장의 투자 및 경영 방법은 미국과 일본에 비해 단순합니다. 알파박스는 지난 10년간의 경험을 통해 이 사업을 부동산 임대업의 관점에서 바라보고 투자해야 함을 깨닫게 되었습니다. 현재 한국에서는 다음과 같은 세 가지 투자 방식으로 창업이 이루어지고 있습니다.

• 직영 운영: 개인 창업자가 저렴한 건물을 임대하여 보관 유닛을 설치하고 직접 운영하는 형태입니다. 이 경우, 일정한 리스크가 있으며 전문적인 이해가 부족해 쉽게 창업하고 폐업하는 경우가 많습니다.

• 관리 위탁: 건물이나 토지를 소유한 오너가 보관 유닛을 구입한 후, 무인공유창고 업체에 관리 위탁하는 방식입니다. 이 방식은 운영에 대한 이해가 필요 없고 안정적인 수익을 받을 수 있는 장점이 있지만, 관리의 부실 또는 본사의 부실로 손해를 볼 위험이 있습니다.

• 프랜차이즈: 공정위에 등록된 가맹 본사를 통해 무인공유창고를 창업합니다. 본사는 무인 운영 시스템과 공동 마케팅을 제공하여 창업자가 쉽게 운영할 수 있게 돕습니다. 그러나 고객의 C/S 업무와 마케팅, 청소 등은 창업자가 직접 수행해야 하므로 관리 위탁보다 번거로운 점이 있습니다.

6. 추천 운영 및 투자 방식

알파박스는 무인공유창고 사업을 부동산 임대업의 관점에서 바라보며, 다음과 같은 4가지 원칙을 추천합니다.

• 본인의 부동산에서 시작해야 함: 공실 상가나 건물을 활용하여 수익성 높은 임대 사업을 운영할 수 있습니다. 임대를 통한 창업은 적자를 초래할 수 있으니, 공실 부동산을 검토하거나 새로운 개발을 고려해보세요.

• 인구 50만 이상의 도시에서 창업해야 함: 수요가 충분한 지역을 선택해야 합니다. 인구 및 가구 수를 충분히 고려하여 창업할 것을 권장합니다.

• 가동율 목표치(70%) 24개월에 도달해야 함: 초기에는 적자가 발생할 수 있으므로, 충분한 여유 자금을 마련해야 합니다.

• 투자는 자신의 책임: 투자는 본인의 책임이므로, 철저한 분석과 준비가 필요합니다.

7. 성공 방정식

알파박스는 무인공유창고 사업을 부동산 임대업의 관점에서 바라보며, 이 사업의 본질을 이해하고 실천한 국내 유일의 업체입니다. 알파박스는 안정적인 수익을 제공하며, 서로의 경험을 나누며 함께 성장하는 길로 인도할 것입니다.

농부가 겨울부터 준비하며 여름과 가을에 결실을 맺듯, 알파박스는 무인공유창고(셀프스토리지) 사업에서도 오랜 시간의 준비와 성실한 운영을 통해 안정적인 수익을 기대합니다.